不动产统一登记实施细则管辖权或不涉中央国家机关用地用房

李乐

2015年3月1日是《不动产登记暂行条例》(下称《暂行条例》)正式实施的日子。不过,中央国家机关的不动产登记,将被视为“特殊管辖”,其不动产产权登记也将另行依规登记、颁证。

这是已经初步编制完成的《不动产登记暂行条例实施细则》(下称《细则》)讨论稿中涉及的内容。目前,《细则》正在最后征求有关部门和地方政府的意见建议,并进行最后修改。

15年前由国土资源部签发的6号文件,或将依旧作为中央国家机关用地登记、颁证的行政依据。这份文件规定,在京中央国家机关用地的土地登记资料由北京市(国土资源)局管理。

细则在即

1月20日清晨,一位不愿具名的消息人士向《中国经营报》记者证实,历经将近半年的《细则》的编制和审议,已经进入到“最后阶段”。

2014年12月22日,国务院总理李克强签发国务院令,正式颁布《暂行条例》,并于2015年3月1日起实施。按照《暂行条例》的规定,包括土地、房屋、林地、海域等在内的不动产权,将统一实施产权登记,并纳入统一信息平台管理。

《细则》则是暂行条例的“实施办法”。根据国土资源部下发给地方有关职能部门的一份说明文稿显示,2014年年初,国土资源部即启动了《暂行条例》配套文件的起草工作,这其中最重要的即为《细则》,在此期间,共形成了7版“过程稿”。按照国务院的工作安排,国土资源部系不动产统一登记工作的牵头部门。

有关说明文件显示,目前形成的《细则》(征求意见稿)总计15章,共186条。框架结构上与《暂行条例》相衔接,包括了土地所有权登记,国有土地及建筑物、构筑物登记,农村宅基地及房屋登记,集体建设用地及建筑物、构筑物登记,农村承包土地及其他农用地登记,海域、无居民海岛及建筑物、构筑物登记,探矿权、采矿权、取水权登记,地役权登记,抵押登记以及其他登记。

2015年1月15日,全国国土资源工作会议在北京召开。国土资源部部长姜大明在提及不动产统一登记有关问题时特别指出,要抓紧出台不动产统一登记实施细则,尽快颁布使用统一的簿册证书,并在15个地区试点开设不动产统一登记窗口。

两个例外

按照《暂行条例》的规定,不动产登记将涵盖土地、房屋、林地、海域、草原等多个领域。原则上《暂行条例》所列举的所有不动产类别都将依据《暂行条例》和《细则》给出的要求、程序进行登记。但是,这其中有两类“例外”情况,将不依据《细则》进行不动产登记。

多位参与《细则》前期讨论的权威人士告诉记者,这两类“例外”情况,一类是中央国家机关用地及其不动产;另一类是军队不动产。按照《细则》的有关规定,这两类情况的不动产登记,须依据专门规定办理登记。

据了解,这一点已经写入了《细则》。《细则》第二章第九条对“国家级不动产的登记管辖”做出了规定。在涉及到中央国家机关用地的不动产登记时,《细则》提出,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》(下称《办法》)等有关规定办理。

《办法》即为国土资源部6号文件。2000年由国土资源部以部令形式签发。该文件规定,国土资源部委托北京市国土资源和房屋管理局直接办理在京中央国家机关用地的土地登记和发证。

与中央国家机关用地的情况相似,军队不动产的登记也或将依据专门规定办理。随《细则》征求意见稿下发的有关说明称,《细则》讨论稿中,附则部分对军队不动产适用法律的特殊性做出了相应的规定。

多位知情人士提醒记者,上述两个针对特例情况的规定,主要是在登记颁证的环节,这并不一定意味着这两个特例情况的不动产,不纳入不动产统一登记信息平台。实际上,2014年上半年开始,中央国家机关、解放军有关部门,已经要求其在职人员以及部分下属事业单位员工,向组织申报个人住房事项信息。

特殊管辖

除上述两个特例情况外,《细则》讨论稿还提出,国务院确定的87个重点国有林区的森林、林木和林地,以及国务院批准项目用海、用岛的登记发证由国务院国土资源主管部门确定的不动产登记机构办理。

在国土资源部下发给地方政府用于征求意见的说明文稿中,将此解释为“特殊管辖”问题。而在“特殊管辖”领域内,真正微妙的实际上是范围问题。在此类不动产范围内,部分不动产用途、权属等相对较为复杂,亦甚为敏感。

2000年,国土资源部6号文件对“中央国家机关用地”的范围进行了框定,主要包括三部分:第一是中央党政机关使用的北京市范围内的国有土地;第二是机关事务分别属于国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、全国人大办公厅机关事务管理局、全国政协办公厅机关事务管理局归口管理的单位使用的北京市范围内的国有土地;第三是按国家有关规定其他应纳入中央国家机关用地管理的北京市范围内的国有土地。

按照国土资源部6号文件的规定,这部分土地的登记颁证工作由北京市国土资源局统一负责。如果包含“上述特殊管辖”内容的《细则》讨论稿最终予以定案,那么中央国家机关的不动产登记将仍由北京市国土资源局完成。

与此同时,6号文件还规定在京中央国家机关用地的土地登记资料由北京市局管理,并负责保持辖区内地籍资料的完整性和现势性。

“现在的细则,还在等待最后的批准,所有的判断,都必须依据最后下发执行的细则做出。”前述参与前期讨论的权威人士提醒记者。